Real Estate Das Forum Medikum: Innovativ weitergedacht

Vor dem Hintergrund des stark wachsenden Online-Handels sehen sich viele Einzelhandelssegmente stark unter Druck gesetzt – eine Dynamik, die sich mit der Coronapandemie nur noch verstärkte. Vor diesem Hintergrund bedarf es neuer, zukunftsfähiger Ideen und Konzepte. Mit dem Forum Medikum in Mülheim zeigt die Commerz Real, wie solche Konzepte in der Praxis aussehen können und welches Potenzial in ihnen steckt. 

Das Aufkommen der Coronapandemie brachte die ganze Welt zum Stillstand. Fast alle Wirtschaftszweige waren von unterbrochenen Lieferketten, fehlendem Personal und strengen Regularien betroffen und konnten ihrem Geschäft nicht mehr wie gewohnt nachgehen. Dabei wurde der stationäre Einzelhandel besonders stark auf die Probe gestellt. Denn bereits vor der Coronakrise sorgte der zunehmende Online-Handel dafür, dass der klassische Einzelhandel immer weiter geschwächt wurde. 

Somit stellte sich auch nach Ende der Pandemie keine deutliche Besserung im Einzelhandel ein. Insbesondere veraltete Flächen und in die Jahre gekommene Einkaufszentren sind von dem Konsumwandel stark betroffen. Insbesondere konventionelle Einzelhandelsmodelle wie größere Multi-Tenant-Objekte, zu denen auch klassische Shoppingzentren zählen, funktionieren nicht mehr wie früher. 

Die Suche nach alternativen, zukunftsfähigen Flächenkonzepten stellt in diesen Fällen eine der größten und zugleich spannendsten Herausforderungen dar, um Einzelhandel für Bewohner:innen und Tourist:innen gleichermaßen wieder attraktiver zu gestalten. 

Um den Einzelhandel nachhaltig zu stärken, sind Kreativität, innovative Flächenkonzepte sowie ein aktives Assetmanagement gefragt, das offen für neue Wege ist. 

Als Vermögensverwalterin mit Immobilienschwerpunkt verfolgt die Commerz Real hierbei gleich mehrere vielversprechende Ansätze. Eine von vielen – oftmals übersehenen – Lösungen stellen Gesundheitsdienstleistungen dar. Ein Beispiel, wie attraktiver Einzelhandel mit moderner Gesundheitsdienstleistung verknüpft werden kann, präsentiert die Commerz Real mit ihrem Projekt in Mülheim an der Ruhr: 

Das „Forum City Mülheim“ ist ein Einkaufszentrum, das ursprünglich in den 70er Jahren in unmittelbarer Nachbarschaft zum Mülheimer Hauptbahnhof entstand und seitdem noch mehrfach modernisiert wurde. Wie bei vielen zentrumsnahen Shopping-Centern aus dieser Zeit verzeichneten vor allem die Verkaufsflächen im Obergeschoss seit Jahren nur noch geringe Besucher:innenzahlen. Das wirkte sich auf die Mieterqualität aus, was wiederum die Besucher:innen fernhielt. So entwickelte sich ein Teufelskreis, der dem Forum deutlich zu schaffen machte. 

Die Commerz Real verfolgt dort nun bewusst einen radikal neuen Weg, der Shopping mit Gesundheit verbindet und so die Bedürfnisse der Menschen in den Mittelpunkt stellt. Im Untergeschoss und im ersten Obergeschoss entsteht nun das „Forum Medikum“: 14.500 Quadratmeter von 52.000 Quadratmeter Gesamtmietfläche werden bis Ende 2023 in Arztpraxen, Therapieräume oder Sanitätshäuser umgewandelt. Damit entsteht ein neues Gesundheitszentrum mitten in der Mülheimer Innenstadt. Im Erdgeschoss bleiben die Handelsflächen – überwiegend Nahversorger – bestehen und versorgen die Besucher:innen auch während der Umbauarbeiten. 

Eine wichtige Voraussetzung für den Erfolg des neuen Konzepts ist, wie das Beispiel Mülheim zeigt, die Mikrolage: In der fußläufigen Umgebung der Mülheimer Innenstadt ist die Bevölkerungsdichte hoch, was insbesondere bei den Allgemeinmediziner:innen des Forum Medikum für einen ausreichend großen Patient:innenstamm sorgt. Gleichzeitig ist das Forum durch die Nähe zum Hauptbahnhof mit öffentlichen Verkehrsmitteln ideal erreichbar. Damit erschließt sich auch Fachmediziner:innen ein großes Einzugsgebiet, das über die Mülheimer Stadtgrenzen hinaus weit ins dichtbesiedelte Ruhrgebiet hineinreicht. 

Einer der größten Erfolgsfaktoren, ob für die klassische Shopping-Mall oder für innovative Konzepte wie das Forum Medikum, stellt die Aufenthaltsqualität dar. Nicht nur für Einkäufer:innen, auch für Patient:innen soll der Aufenthalt im Forum so angenehm wie möglich gestaltet werden. Deshalb wird die Gestaltung der neuen Flächen von der sogenannten Healing Architecture beeinflusst, die positiv auf das psychische und physische Wohlbefinden einwirken und Stressfaktoren minimieren soll. 

Gesundheitsdienstleistungen sind jedoch nur ein Beispiel dafür, wie offen und kreativ mit Handelsflächen gespielt werden kann, die sich für den klassischen stationären Einzelhandel weniger eignen als früher. Auch das Gastronomieangebot in Shopping-Malls gewinnt immer mehr an Bedeutung – insbesondere in Business Districts und an anderen bürolastigen Standorten. Fitness-Center oder Indoor-Spielplätze gehören inzwischen oftmals zu den Stammmietern. Auch das stark wachsende Segment der urbanen City-Logistik kommt für alternative Flächennutzungen infrage. 

Ausbleibende Handelsmieter:innen müssen also nicht automatisch Leerstand bedeuten. Im Gegenteil: Umfassende Neupositionierungen können auch große Chancen für den Gesamterfolg eines Einkaufszentrums bereithalten. Mit dem Forum Medikum macht die Commerz Real vor, wie eine erfolgreiche Neupositionierung aussehen kann: Patient:innen, die auf ihren Arzttermin warten, können ihre Zeit zum Teil für einen kleinen Einkaufsbummel nutzen und damit auch den regionalen Einzelhandel wieder stärken. 

Dafür müssen die jeweiligen Bereiche gut miteinander vernetzt und die Bedürfnisse der Menschen in den Vordergrund gerückt werden. Denn werden diese Bedürfnisse aktiv angesprochen, steigt auch die Nachfrage. So bilden sich schließlich Konzepte, die echten Mehrwert bereithalten – für Mieter:innen, für Konsument:innen, für Anleger:innen.