Institutionals Investment-Chancen bei Einzelhandelsimmobilien: Luxus geht immer

Die Suche nach lukrativen Anlagenischen beschäftigt viele Investoren – gerade angesichts eines volatilen und sich stark auseinander entwickelnden Kapitalmarktumfelds. Immobilien haben zuletzt nicht nur Freude bereitet. Das kann sich jetzt ändern, denn womöglich stehen wir gerade am Beginn eines neuen Zyklus. Doch wo genau lohnt es sich bei allen Unwägbarkeiten wie Homeoffice oder Online-Shopping? Wenig Beachtung findet bisher ein Segment, das gerade jetzt verkaufswillige Bestandshalter und interessierte Mieter umtreibt: „Luxury Retail“. Was genau verbirgt sich dahinter, und warum sollten Investoren gerade jetzt einen Einstieg in Erwägung ziehen?

Es steht außer Zweifel, dass sich der Einzelhandel noch immer in einem strukturellen Umbruch befindet, der vor allem auf den wachsenden Onlinehandel zurückzuführen ist. Fehlen resiliente Konzepte, drohen Leerstände in Fußgängerzonen und Shopping-Malls. Doch nicht alle Segmente sind gleichermaßen von den Umbrüchen betroffen, wie nicht zuletzt die robuste Entwicklung der Nahversorger während der Covid-Pandemie gezeigt hat. Und ein weiterer Bereich, der den Herausforderungen im Einzelhandel mit bemerkenswerter Stärke trotzt, ist „Luxury Retail“, also der stationäre Einzelhandel von Luxusmarken aus den Bereichen Mode, Accessoires und Schmuck.

Schon oft hat sich auch in Zeiten von Wirtschaftskrisen und stagnierender Konjunktur gezeigt, dass die Konsumfreude der Wohlhabenden unabhängiger von der allgemeinen Wirtschaftslage ist. Nach der Pandemie hat sich der Sektor nicht nur erholt, sondern in den Folgejahren gegenüber dem Massenmarkt eine deutliche Outperformance gezeigt. Lediglich im Pandemiejahr 2020 lag die Umsatzentwicklung hinter dem Gesamtmarkt, da das Luxussegment stärker durch die Ladenschließungen während der Lockdowns belastet wurde.

Vor dem Hintergrund von geopolitischen Spannungen und Handelskonflikten sehen sich auch aktuell einige Luxuskonzerne wieder mit Umsatzrückgängen konfrontiert. Spürbar ist dies insbesondere in Asien, auch getrieben durch eine schwächelnde chinesische Wirtschaft. Umsätze in Europa waren demgegenüber resilienter, unterstützt durch die Erholung der Tourismusströme, auch im Bereich des Luxustourismus. Die internationalen Touristenankünfte stiegen Anfang 2025 in Europa laut der European Travel Commission um knapp fünf Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, nachdem sie 2024 wieder das Pre-Corona-Niveau erreicht hatten. Langfristig wird das Luxussegment insbesondere von der Zahl der hochvermögenden Personen (High-Net-Worth Individuals, HNWI) profitieren, die allen Prognosen zufolge in den kommenden Jahren weiter steigen wird. 

Eine Eigenschaft des Luxuseinzelhandels klang bereits an und ist für Immobilieninvestoren von besonderem Interesse: Zwar verlagert sich auch hier ein wachsender Teil des Umsatzes ins Internet. Dennoch setzen Luxusmarken weiterhin bewusst auf den physischen Ort als Teil ihrer Markeninszenierung. Sichtbarkeit in exklusiven Lagen ist und bleibt zentraler Bestandteil ihrer Strategie. Die Flächen fungieren als Showroom, Erlebnisraum und Imageträger zugleich. Der Flagship-Store auf der Maximilianstraße in München, auf der „Kö“ in Düsseldorf oder auf der Frankfurter Goethestraße lässt sich nicht durch einen Online-Auftritt ersetzen. Stattdessen sind Omnichannel-Strategien, die den stationären mit dem digitalen Einkaufserlebnis integrieren, zum Standard geworden.

Die Luxuslagen sind selbst in größeren Städten extrem rar. Nicht jede Stadt verfügt überhaupt über eine „Luxusmeile“, und wenn, dann ist es zumeist nur ein einzelner Straßenzug mit der prestigeträchtigen Adresse. Infolgedessen sind Leerstände in solchen 1A-Luxus-Lagen sehr selten, stattdessen verzeichnen sie äußerst attraktive und weiter steigende Mieten. In dem margenstarken Geschäft vieler Luxusanbieter ist die Toleranz bei der Miethöhe relativ groß, wichtiger sind Lage und Qualität. Und so sind die Mietverhältnisse mit bonitätsstarken, international agierenden Luxusmarken oft auch langfristig ausgelegt, die Fluktuation ist gering. Sind doch einmal geeignete Flächen verfügbar, führt das in der Praxis zu intensivem Wettbewerb.

Die Ansprüche an die Fläche selbst, aber auch an das Asset- und Property-Management sind dafür hoch. Luxusmarken setzen gezielt auf hochwertige, architektonisch anspruchsvolle Store-Konzepte, um ihre Markenidentität erlebbar zu machen. Sie fordern Gestaltungsspielraum und Repräsentationsqualität. Die Anforderungen an den Mieterausbau ändern sich auch immer wieder, sodass eine entsprechende Flexibilität vorausgesetzt wird. Derzeit werden die Flächen immer größer, um verschiedene Aufenthalts- und Erlebnisbereiche wie zum Beispiel Cafés zu schaffen. Auch aus Investorensicht ist deshalb die Qualität des Asset-Managements entscheidend, um die Potenziale der Immobilie und der Mietfläche bestmöglich auszuschöpfen.

Allerdings ist der Zugang zu entsprechenden Objekten für Investoren in normalen Marktphasen stark eingeschränkt, da es sich bei den Eigentümern oftmals um sehr langfristig orientierte Investoren handelt, die sich nur selten von diesen Luxus-Trophy-Assets trennen. Doch in der aktuellen Marktphase, in der andere Immobiliensegmente weniger liquide sind, ergeben sich durchaus vereinzelte Gelegenheiten. Auch in solchen Fällen sollte bei Auswahl und Ankauf ein in diesem Segment erfahrener und kompetenter Asset-Manager hinzugezogen werden, der die Nutzer und deren Anforderungen kennt und die Miet- und Wertsteigerungspotenziale identifizieren und umsetzen kann.

Luxury Retail bietet mehr als nur stabile Cashflows – es eröffnet Zugang zu einem Segment, das sich durch eine Kombination aus Erlebnis, Exklusivität und ökonomischer Widerstandskraft auszeichnet. Für institutionelle Investoren mit Fokus auf Substanz, Selektivität und langfristige Partnerschaften ist dieses Segment deshalb ein strategisch wertvoller Baustein.