Real Estate Assetmanagement Was eine nachhaltige Immobilie wirklich nachhaltig macht
7 Minuten Lesezeit
Nachhaltigkeit ist mittlerweile aber auch zu einem zweischneidigen Schwert geworden: So inflationär wurde der Begriff in den letzten Jahren benutzt, dass häufig gar nicht mehr klar ist, was wirklich dahintersteckt. Dieses „Greenwashing“ hat sich auch am Immobilienmarkt ausgebreitet.
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, was eine wirklich nachhaltige Immobilie auszeichnet und wie wir bei der Commerz Real daran arbeiten, unser Immobilienportfolio langfristig zu transformieren und zukunftsfähig zu machen.
Inhalt
Immobilien und Nachhaltigkeit: Warum ist das Thema so wichtig?
Zum anderen bieten sie Raum, um als Menschen zusammenzukommen und gemeinsam zu wohnen, zu arbeiten, einzukaufen, zu leben. Allerdings sind wir derzeit an dem Punkt, dass viele Immobilien so, wie sie aktuell am Markt bestehen, nicht mehr wirklich zukunftsfähig sind beziehungsweise die zukünftigen Anforderungen erfüllen.
Das liegt einerseits an den Auswirkungen, die Immobilien auf unsere Umwelt ausüben. Aktuell können rund 30 Prozent der in Deutschland ausgestoßenen CO2-Emissionen der Immobilien- und Baubranche zugerechnet werden. Damit zählen Immobilien zu den größten Emittenten von Treibhausgasen auf der Welt.
Wir sehen andererseits aber auch, dass Innenstädte sich verändern, Immobilien leerstehen, Wohnraum knapper und teurer wird. Im Zusammenspiel von Immobilien und Nachhaltigkeit geht es also nicht nur darum, sie umweltfreundlicher zu gestalten. Auch ihr Innenleben und ihre Bedeutung für das städtische Umfeld und die Anwohner:innen fließen hier mit ein.
Deshalb wird es künftig auch immer mehr darauf ankommen, eine Immobilie nicht als Einzelprojekt, sondern im Kontext des jeweiligen Quartiers zu betrachten, in das sie sozial und kulturell eingebettet ist.
Was macht eine Immobilie nachhaltig?
Also was genau heißt ESG im Kontext nachhaltiger Immobilien?
- „Environmental“ beinhaltet Aspekte wie Klima- und Umweltschutz sowie einen verantwortungsvollen Umgang mit natürlichen Ressourcen. Im Kontext nachhaltiger Immobilien spielen hier vor allem energie- und ressourcenfreundliche Sanierungen sowie digitale Technologien zur Messung des Ressourcenverbrauchs eine große Rolle.
- „Social“ bedeutet, sowohl im eigenen Unternehmen als auch entlang der Wertschöpfungskette für faire und soziale Arbeits- und Lebensbedingungen zu sorgen. Dabei werden auch die Bedürfnisse der Mieter:innen, Nutzer:innen und auch der Gemeinden, in denen eine nachhaltige Immobilie entsteht, aktiv in die Gestaltung miteingebunden.
- „Governance“ meint, die eigene Unternehmensführung nachhaltig auszurichten. Hier geht es in erster Linie um Transparenz, sowohl in der Berichterstattung nach außen als auch hinsichtlich unserer eigenen Geschäftspraktiken, zum Beispiel bei der Entwicklung langfristiger Nutzungsstrategien für unsere Fondsimmobilien.
So auch in unserem aktuellen Immobilienprojekt Tucherpark, das wir für unseren Immobilienfonds hausInvest erworben haben: Das 167.000 m2 große Quartier mit insgesamt 10 Bestandsgebäuden liegt eigentlich mitten in der Münchner Innenstadt, wird aktuell aber nur wenig genutzt und das Potenzial dieses Lebensraums kaum ausgeschöpft.
Mithilfe der ESG-Kriterien wurde für den Tucherpark ein umfassend nachhaltiges Nutzungskonzept entwickelt, das sowohl die Immobilien, aber auch ihre Umwelt und ihre Nutzer:innen umfasst.
Dazu gehört zum Beispiel der geplante Bau eines Wasserkraftwerks, das die Energie vom durchlaufenden Bach nutzt, um Strom für das Quartier zu generieren. Oder die Einbindung von gefördertem Wohnraum, der die Stadt wieder für mehr Menschen lebenswert macht. Oder die Wiederbelebung von Naturarealen, um das Umfeld aufzuwerten und mehr Entspannungsflächen zu schaffen.
So verwandeln sich leerstehende Immobilien in ein vielfältiges Quartier, in dem sowohl ökologische, soziale und wirtschaftliche Nachhaltigkeitsaspekte miteingebunden werden.
Nachhaltige Immobilienfonds
Wie steht es nun um nachhaltige Immobilien als Geldanlage? Sind nachhaltige Immobilienfonds einfach „nur“ mehrere nachhaltige Immobilien in einem Portfolio?
Ganz so einfach ist es nicht. Nachhaltige Immobilien gehören natürlich dazu, aber viel wichtiger ist die Investmentstrategie, die hinter dem Immobilienfonds steht. Denn die leitet ja die Entwicklung oder den Kauf nachhaltiger Objekte erst an.
Was das ganze ein stückweit schwerer macht, ist, dass es kaum einheitliche Standards am Markt gibt. Das bessert sich jetzt langsam, aber stetig, vor allem, was die regulatorischen Richtlinien der EU angeht. Auch in dieser Hinsicht ist echte, langfristige Nachhaltigkeit vielmehr ein Marathon als ein kurzweiliger Trend.
In erster Linie ist da die Offenlegungsverordnung (Sustainable Finance Disclosure Regulation) zu nennen, die im März 2021 eingeführt wurde. Asset Manager und Anlageberater:innen sind seitdem in der Pflicht, die Nachhaltigkeitswirkung und eventuelle Nachhaltigkeitsrisiken ihrer Anlageprodukte in Berichten offenzulegen. Nachhaltige Anlageprodukte erhalten die Bezeichnung Artikel-8- oder Artikel-9-Fonds.
Die Verordnung bietet Anleger:innen einen guten Anhaltspunkt, um nachhaltige von herkömmlichen Immobilienfonds zu unterscheiden. Auch unser hausInvest zielt im Sinne des Artikels 8 der Offenlegungsverordnung darauf ab, ökologische ESG-Merkmale zu unterstützen und eine klimafreundlichere Wirtschaftsweise in der Immobilienbranche zu fördern.
Neben der Offenlegungsverordnung bietet nun vor allem auch die neu eingeführte CSR-Richtlinie (Corporate Social Reporting Directive) Aussagekraft über die Nachhaltigkeitswirkungen von Finanz- und Nichtfinanzunternehmen. Dabei geht es aber weniger um das nachhaltige Anlageprodukt als das dazugehörige Finanzunternehmen.
Doch auch diese Informationen werden für Anleger:innen zunehmend wichtiger: Wer steht hinter dem nachhaltigen Immobilienfonds, in den ich investieren möchte? Und wie nachhaltig wirtschaftet das Unternehmen selbst?
Nachhaltige Immobilienfonds sind also mehr als ein Portfolio mit nachhaltigen Immobilien. Am Ende des Tages geht es viel eher um die übergeordnete Investmentstrategie, die langfristig und zukunftsfähig ausgerichtet ist.
Zertifikate für nachhaltige Immobilien
Auch gewisse ESG-Zertifikate können Aussagen über die Nachhaltigkeit einer Immobilie treffen. Am aussagekräftigsten ist da natürlich ein Zertifikat, das möglichst unabhängig vergeben wird und sich an möglichst hohen Nachhaltigkeitsstandards orientiert. Für nachhaltige Immobilien sind das vor allem die Zertifikate BREEAM, LEED und DGNB, die als Vorreiter am Markt gelten.
Doch gerade vor dem Hintergrund der EU-Nachhaltigkeitsrichtlinien hat das DGNB am meisten zu bieten: Nachdem es eine ganze zeitlang fast schon als zu komplex und facettenreich galt, ist es mittlerweile hervorragend auf die Kriterien der EU-Regulatoriken abgestimmt. So erfolgt die DGNB-Zertifizierung nach höchsten und vor allem auch transparenten Standards.
Deshalb gilt es auch mittlerweile weltweit als das fortschrittlichste Zertifizierungssystem. Das große Potenzial steckt für mich auch in der direkten Einbindung und Gleichgewichtung der ESG-Kriterien sowie auch in dem Fokus, der auf den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie gelegt wird.
Hier greift das DGNB noch einmal deutlich weiter als die anderen großen Zertifizierungssysteme und erlaubt uns, nachhaltige Immobilien noch größer zu denken.
Wege, Immobilien nachhaltig zu gestalten
Mit Sanierung und Digitalisierung zu ökologischer Nachhaltigkeit
Was es damit genau auf sich hat, habe ich neulich in einem Beitrag beim Handelsblatt erklärt. Im Grunde werden dabei gewisse Nachhaltigkeitsanforderungen, vor allem in Bezug auf Ressourcennutzung und Energieverbrauch, direkt im Mietvertrag festgeschrieben.
Was jedoch dabei hintenüberfällt, ist, dass wir als Real Estate Asset Manager die Immobilie nicht selbst nutzen und so die Verantwortung letztendlich auf Mieter:innen übertragen – und sie am Ende noch für Fehlverhalten sanktionieren.
Viel mehr bringt es aus meiner Sicht, mit den Mieter:innen gemeinsam an der ökologischen Effizienz zu arbeiten. Dafür dienen zum Beispiel digitale Messinstrumente, mit denen Energieverbrauch und -nutzung transparent gesteuert und optimiert werden können.
In unserer hausInvest Immobilie 2Amsterdam wird gut deutlich, wie so etwas in der Praxis aussehen kann: Als zertifiziertes Smart Building lassen sich hier alle wichtigen Messwerte wie Betriebskosten und CO2-Bilanz, aber auch Luftqualität, Temperatur oder Beleuchtung digital messen und steuern.
Und indem Nutzer:innen Einblick in ihre eigenen Verbrauchswerte bekommen und auch selbst Rückmeldungen und Wünsche kommunizieren, werden sie aktiv in die Strategie miteingebunden. So arbeiten wir alle gemeinsam mit unseren Mieter:innen und Partnern daran, unsere Immobilien ökologisch nachhaltiger zu machen.
Nachhaltigkeit und Digitalisierung
Gerade in so einem Umfeld ist es von großem Wert, agil und dynamisch zu sein, neue Standards zu setzen. Dazu gehört auch, das Potenzial der Digitalisierung zu erkennen und dann auch für sich zu nutzen. Und wie zeigt sich das dann in der Praxis?
Als Asset Manager ist es unsere Aufgabe, die beste Strategie für jedes Projekt zu entwickeln. In so einem Prozess werden große Mengen an Daten erhoben und ausgewertet. Aber ohne die Zusammenführung dieser Daten bleiben wir weiterhin bei aufwendigen Einzellösungen. Dabei könnten wir unsere gesammelten Erkenntnisse viel effektiver nutzen und damit ganzheitlichere Konzepte entwickeln, die nicht nur auf ein Projekt, sondern gleich auf mehrere anwendbar sind.
Das betrifft zum Beispiel den Energieverbrauch von Nutzer:innen oder effiziente Verhaltensweisen, die Ressourcen einsparen. Solche Werte zu erheben, wird immer besser möglich – und diese Erkenntnisse können wir dann auch auf andere Immobilien anwenden. So greifen Nachhaltigkeit und Digitalisierung auch in der Immobilienbranche fest ineinander.
Mit Fragmentierung zu infrastruktureller Nachhaltigkeit
Über die ökologische Nachhaltigkeit hinaus kann auch die Infrastruktur der Immobilie selbst nachhaltig gestaltet werden. Bei hausInvest setzen wir dafür – neben einigen großen Mietern in den Segmenten Büro oder Hotel – gern auf die Fragmentierung, also auf die kleinteiligere Vermietung unserer Flächen.
Das hat gleich mehrere Vorteile: Zum einen können die Flächen so von einer größeren Zahl an unterschiedlichen Mieter:innen genutzt werden. Und das trägt deutlich dazu bei, dass die Immobilien wieder mehr an Lebendigkeit und Kultur gewinnen, indem auch der Austausch zwischen den einzelnen Mieter:innen gefördert wird.
Zum anderen sorgt diese kleinteiligere Vermietung auch für größere Stabilität in unseren Mieteinnahmen. Dann hängen unsere Einkünfte (und auch die Renditen unserer Anleger:innen) nämlich nicht nur an einer großen Mietpartei, sondern eben an 10 oder 20 Mieter:innen.
So steigt zwar für uns als Asset Manager der Verwaltungsaufwand, aber das Ausfallrisiko ist deutlich geringer – und die Lebensqualität in der Immobilie deutlich höher.
Auch mit unserem Immobilienprojekt Forum Medikum in Mülheim gehen wir neue Wege: Das ehemalige Shoppingzentrum wurde von grundauf saniert, umgebaut und umgestaltet. Jetzt steht hier eine einzigartige Immobilie mit vielfältigem Angebot, von Einkaufsflächen über Gastronomie bis hin zu Gesundheits- und Pflegedienstleistungen.
Das neue Konzept hat sich bewährt: Die kleinteilige Vermietung bindet die Immobilie wieder besser in ihre Umwelt ein und macht sie für Anwohner:innen wieder deutlich attraktiver. Im Forum Medikum treffen nun neugestaltete Shoppingangebote auf Arztpraxen, Therapieräume und Sanitätshäuser.
Neben dem gesundheitlichen Versorgungsangebot sorgt auch die Healing Architecture dafür, das Wohlbefinden der Besucher:innen zu steigern – mit viel Grün, offenen Flächen und einer beruhigenden Ästhetik.
Mit bezahlbarem Wohnraum zu sozialer Nachhaltigkeit
Aber nicht alle Menschen hierzulande wohnen, arbeiten und leben in Core-Immobilien. Bezahlbarer Wohnraum ist vor allem in den großen Metropolen so knapp wie nie. Und auf Bundesebene passiert deutlich zu wenig: Aktuell sieht es danach aus, dass von den 400.000 geplanten Wohnungen nur weniger als die Hälfte tatsächlich gebaut werden.
Für ein nachhaltiges Immobilien-Portfolio setzen wir deshalb auch andere Schwerpunkte, sorgen für Vielfalt und stärken den Blick für weitere Lebensrealitäten. Seit einigen Jahren bauen wir den Anteil sozialen Wohnraums in unserem hausInvest Portfolio aus. Dabei suchen wir die enge Zusammenarbeit mit den Städten und Gemeinden. So entlasten wir die zentralen Innenstädte und stärken gleichzeitig die spezifischen Quartiere und Nachbarschaften.
Darauf arbeiten wir zum Beispiel auch mit unserem Projekt in der Frankfurter Schäfergasse hin: In Zusammenarbeit mit der Caritas wird das ehemalige Bürogebäude in der Schäfergasse 33 zu einem Wohnhaus mit 64 sozialen und teilweise barrierefreien Wohneinheiten umgebaut, das vor allem armutsgefährdeten und sozial benachteiligten Menschen ein sicheres Zuhause bietet.
Damit handeln wir auch so, wie es das Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“ vorsieht: Stadtteile nicht mehr nur aus baulicher Perspektive angehen, sondern ganzheitlich mit Blick auf ihre soziale und kulturelle Bedeutung.
Für Immobilien mit Zukunft
Darum bin ich davon überzeugt, dass Nachhaltigkeit bei uns selbst beginnt: Welche Standards wir setzen, welche Nachhaltigkeitsziele wir verfolgen, wie wir uns eine zukunftsfähige Gesellschaft vorstellen. Und danach richtet sich dann auch die Art und Weise, wie wir nachhaltige Immobilien entstehen lassen.
Dabei geht es um mehr als „nur“ um ökologische Nachhaltigkeit. Erst wenn wir auch soziale und wirtschaftliche Aspekte mit in unser Denken aufnehmen, also wie eine Immobilie tatsächlich genutzt, bewirtschaftet und in ihr städtisches Umfeld eingebettet wird, ergibt sich ein ganzheitliches Bild von Nachhaltigkeit.
Dann gewinnt eine nachhaltige Immobilie erst richtig an Wert – für ihre Nutzer:innen, ihre Nachbarschaft und auch für unsere Anleger:innen.