Institutionals Bürosektor in US Metropolen

Der US-Büroimmobilienmarkt ist dabei, die Krise abzuschütteln. Insbesondere in den großen Metropolen stehen die Zeichen auf Erholung. In Manhattan etwa beginnen die Mieten trotz hoher Leerstände zu steigen. Ursache hierfür ist der hohe Qualitätsanspruch, den Mieter an Fläche, Lage und Flexibilität haben. Bereits Mitte dieses Jahres konnten die Mieten das während der Pandemie erreichte zyklische Höchstniveau übertreffen.¹ 

Die größten Vertragsabschlüsse konzentrierten sich dabei auf nagelneue und kürzlich renovierte Flächen, was die Vermieter von Top-Flächen zu Preiserhöhungen veranlasst hat. Zuletzt stiegen die Spitzenmieten im New Yorker Bezirk Manhattan im Vergleich zum Jahresende 2021 um 4,7 % auf 75,39 US-Dollar pro Quadratmeter und die Gesamtmieten um 4,3 % auf 72,03 US pro Quadratmeter zur Jahresmitte.²

Ein ähnliches Bild zeichnet sich in Washington, D. C., ab. Nach einem eher schwachen Start im ersten Quartal dieses Jahres zeigte sich der Büroimmobiliensektor der US-Bundeshauptstadt im zweiten Quartal wieder stärker. Wie in New York City treibt die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen die Spitzenmieten in die Höhe.³ So betrug die durchschnittliche Spitzenmiete für Büroflächen zur Jahresmitte 2022 78,70 US-Dollar pro Quadratmeter, was einen leichten Anstieg gegenüber dem Jahresende 2021 entspricht. Und das trotz steigender Leerstandsquote.⁴

Das ist ein ausgesprochen positiver Trend, wenn man bedenkt, dass die Pandemie dem Büroimmobilienmarkt in USA schwer zugesetzt hatte. Als Dämpfer auf die allmählich anziehende Transaktionsdynamik können sich hingegen die gestiegenen Zinssätze auswirken. Nicht von ungefähr hat die Association of Foreign Investors in Real Estate in ihrem jüngst veröffentlichten Bericht erklärt, dass Büroinvestitionen in der Post-COVID-Ära wahrscheinlich ein höheres Maß an Präzision erfordern als in früheren Zyklen.⁵ 

Da die Commerz Real erst kürzlich im Segment US-Büroimmobilien zwei große Deals abgeschlossen und obendrein in der 225 Liberty St. in Lower Manhattan ihr erstes US-Büro eröffnet hat, darf genau diese Präzision unterstellt werden.

Tatsächlich ist die Eröffnung einer US-Niederlassung Bestandteil eines durchdachten Masterplans. Bereits im Jahr 2014 hatte die Commerz Real begonnen, sich wieder verstärkt im US-Immobilienmarkt zu engagieren. Angesichts der russischen Invasion in der Ukraine und anderer Marktsorgen betrachtet man die Vereinigten Staaten mehr denn je als sicheren Hafen. Die Eröffnung einer eigenen Repräsentanz in New York City darf vor diesem Hintergrund als Statement gewertet werden.

Wie eingangs erwähnt, deuten viele Signale darauf hin, dass sich das Bürosegment in den Vereinigten Staaten erholt. Um auch zukünftig für qualifizierte Mitarbeiter attraktiv zu bleiben, halten viele Unternehmen an ihren Vermögenswerten und Standortvorteilen fest. Das wohl markanteste Beispiel ist Google – offiziell einer der größten Befürworter des Homeoffice. Im Jahr 2021 hat der Technologiegigant die Rekordsumme von 2,1 Milliarden US-Dollar in ein Bürogebäude in Manhattan investiert.⁶ Diese Entscheidung mag auch darin begründet liegen, dass sich die zeitweise totgesagten zentralen Geschäftsviertel wieder mit Leben füllen. Gerade in den Central Business Districts (CBDs) der größten Gateway-Städte beginnt die Energie wieder zu pulsieren.

Auch die Commerz Real weiß von einem eher antizyklischen Verhalten ihrer Mieter zu berichten. In den zahlreichen Mietvertragsverhandlungen, die während der Pandemie geführt wurden, haben sich die Mieter durchweg für den Beibehalt der angestammten Flächen entschieden. Als Begründung nannten sie erstklassige Flächen in bester Lage mit herausragenden Annehmlichkeiten, guter Verkehrsanbindung und kurzen Wegen zum Büro. 

Das wiederum bestätigt Commerz Real in ihrer Strategie, auf erstklassige Core-Immobilien der Klasse A zu setzen und Objekte der Klassen B und C dann in Betracht zu ziehen, wenn diese sich für eine Sanierung oder Umwidmung eignen.

Der US-Immobilienbestand im hausInvest, dem offenen Immobilienfonds der Commerz Real, ist dafür ein eindrucksvolles Indiz. Bei sechs der insgesamt zwölf Objekte handelt es sich um Büroimmobilien. In New York ist die Commerz Real Eigentümerin der „222 East 41st Street“ in der Nähe des Grand Central Terminals in Midtown. Dort belegt ein medizinisches Zentrum der New York University, das NYU Langone Health System, mehr als 36.000 Quadratmeter in dem Gebäude. Der Mietvertrag läuft bis Oktober 2046. 

Ebenfalls zum Büroimmobilienportfolio gehören „The National“ im zentralen Geschäftsviertel Loop in Chicago und die von Facebook genutzte „Dexter Station“ in Seattle. Die jüngsten Neuzugänge sind das im Juni erworbene Gebäude „1900 N St. NW“ in Washington, D.C., sowie der aus einem spektakulären Vorjahres-Deal stammende, frisch renovierte Büroturm „100 Pearl Street“ im New Yorker Financial District, der nur wenige Gehminuten vom neuen Firmensitz der Commerz Real entfernt steht.

Dass die Leerstandsquote für Büros gerade dort auf ein Rekordhoch von 18,5 Prozent gestiegen ist, bereitet Commerz Real keine Bedenken.⁷ Vielmehr ist man der Überzeugung, dass es für den richtigen Standort und die richtige Qualität immer eine Nachfrage geben wird. Das beweist nicht nur das langfristig voll vermietete Büroportfolio, sondern auch der übrige US-Bestand des hausInvest, zu dem noch vier Hotels im Wert von 914 Millionen US-Dollar und zwei Einkaufszentren im Wert von rund 158 Millionen US-Dollar zählen.

Das Ende der Fahnenstange ist damit noch lange nicht erreicht. Den Besuch in New York anlässlich der Eröffnung des US-Büros⁸ von Commerz Real hat das Fondsmanagement zum Anlass genommen, weitere Büro- und Wohnimmobilien in Midtown-Manhattan und Brooklyn in Augenschein zu nehmen. Als versierte Käuferin prüft Commerz Real weltweit 3.000 bis 5.000 Optionen pro Jahr. 

Akquisitionen werden nur dann getätigt, wenn sie in das differenzierte und diversifizierte Portfolio passen. Der Kaufpreis ist dabei nur ein Faktor von vielen, da in erstklassigen Lagen kaum mit signifikanten Wertkorrekturen zu rechnen ist. Höhere Zinsen mögen andere Akteure abschrecken. Hinzu kommt das liquide Eigenkapital: Dank eines täglichen Cashflows, eines Barvermögens im Fonds von rund 2,3 Milliarden US-Dollar vor allem im hausInvest und einer soliden Währungsabsicherungs- und Prognosestrategie können Deals vergleichsweise rasch geschlossen werden – zum Beispiel, wenn es demnächst um den Kauf der ersten US-Wohnimmobilien geht.