Asset Management Blick nach vorn: 6 Trends der Immobilienbranche

Lesezeit5 Min.

zuletzt aktualisiert01.04.2026

KategorieImmobilienmarkt

Frau mit Handy auf Treppe, Hochhaus im Hintergrund, blauer Himmel.

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Immobilien prägen unsere Welt. Deshalb ist es in unserer Branche besonders wichtig, den Markt im Blick zu behalten und die Trends von morgen früh zu erkennen. Nur so können wir heute Immobilien so gestalten, dass sie den Anforderungen von morgen entsprechen.

Dieser Grundsatz leitet uns bei der Commerz Real: neue Trends identifizieren, neue Standards entwickeln, neue Potenziale erschließen – bevor andere es tun.

Hier stellen wir sechs Trends vor, die die Immobilienbranche in den nächsten zwanzig Jahren prägen werden.

Inhalt

Erster Trend: Gesundheit und Demografie zusammendenken

Unsere Gesellschaft wird älter. Die Bedürfnisse älterer Menschen rücken damit stärker ins Zentrum. Nicht zuletzt, weil dank steigender Lebensqualität und wachsendem Gesundheitsbewusstsein viele Menschen deutlich länger fit bleiben als noch vor einigen Jahrzehnten.¹

Gleichzeitig wandelt sich der medizinische Sektor: Jüngere Ärzt*:nnen legen heute einen größeren Fokus auf Work-Life-Balance und flexible, oft teilzeitbasierte Arbeitsmodelle.

Für die Immobilienstrategie bedeutet das: Wer Immobilien nicht mehr eindimensional denkt, sondern mehrere Funktionen unter einem Dach verknüpft, kann sie an eine viel größere Bandbreite an Bedürfnissen anpassen. Zusammen gedacht entstehen aus Einzelhandel und Gesundheit neue soziale Treffpunkte. Fachmedizinische Angebote kombiniert mit Sport, Wellness oder Kosmetik schaffen Mehrwert – für Mieter:innen, Nutzer:innen und Investor:innen.

Ein Beispiel aus dem hausInvest-Portfolio zeigt, wie das konkret aussieht: Im Frankfurter Westend hat das Healthcare-Unternehmen Eterno Praxisflächen so gestaltet, dass sie einem gemeinsamen Coworking-Space ähneln. Flexible Strukturen optimieren Arbeitsprozesse, sparen Zeit und ermöglichen eine umfassendere Behandlung. Die offene Gestaltung der Flächen – als Teil der sogenannten Healing Architecture – trägt aktiv zum Wohlbefinden der Patient:innen bei.

Lernen Sie das hausInvest Portfolio kennen.

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Zweiter Trend: Büro und Arbeit zukunftsfähig gestalten

Die Corona-Pandemie hat die Art und Weise, wie wir arbeiten, grundlegend verändert. Flexible Modelle wie Homeoffice und Gleitzeit sind in vielen hochdigitalisierten Ländern fest etabliert. Das hat seine Vorteile, vor allem bei der Vereinbarkeit von Privatem und Beruf.

Doch ganz ohne Büro geht es nicht. Die Aufgabe der Unternehmen ist es, Menschen wieder ins Büro zu holen, nicht durch Zwang, sondern durch Angebot. Pauschalisierungen nach Generation X, Y und Z greifen dabei zu kurz. Unsere Gesellschaft und unsere Lebensentwürfe sind zu komplex geworden.

Was wirklich zählt, ist die Qualität des Arbeitsplatzes. Nicht eine Bar oder ein Tischkicker im Büro, sondern eine Arbeitsumgebung, die produktives Arbeiten ermöglicht und mindestens so ansprechend ist wie das eigene Zuhause. Dann kommen Menschen ins Büro, weil sie es wollen – nicht weil sie müssen.

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Ausgezeichnet: Das Büro, das Menschen anzieht

Was das in der Praxis bedeutet, zeigen die Widok Towers in Warschau: zentral gelegen, smart vernetzt, flexibel gestaltet. Das Bürogebäude im hausInvest-Portfolio wurde mit dem „Office of the Year"-Award ausgezeichnet und setzt einen neuen Standard für moderne Arbeitsflächen.

Werfen Sie einen Blick auf die Widok Towers

Zwei Personen schütteln sich die Hand in einem modernen Bürogebäude mit Glasfassade, Stadtansicht im Hintergrund.

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Dritter Trend: Digitalisierung als Gestaltungsaufgabe

Digitalisierung und digitale Vernetzung sind aus der Immobilienbranche nicht mehr wegzudenken. Die entscheidende Frage ist nicht ob, sondern wie wir digitale Technologien produktiv in unsere Immobilien und Arbeitsstrukturen integrieren.

Die Zunahme von Homeoffice in der Coronakrise hat gezeigt: Die Produktivitätsfrage lässt sich nicht pauschal beantworten. Was leidet, ist oft die Innovationskraft – also das, was persönliche Zusammenarbeit und spontaner Austausch erst möglich machen.² Räume müssen deshalb technologisch mithalten und gleichzeitig das schützen, was digital nicht ersetzbar ist: Begegnung, Austausch, gemeinsames Denken.

Digitale Technologien produktiv in Immobilien zu integrieren, ohne das Soziale dabei zu verdrängen, ist einer der zentralen Zukunftstrends unserer Branche.

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Vierter Trend: Das Core-Konzept neu denken

Vor allem ein Aspekt entscheidet maßgeblich über den Wert einer Büroimmobilie: ihre Lage. Zentral, gut angebunden, mit wichtigen Einrichtungen in direkter Reichweite. Das ist das klassische Core-Konzept – und es bleibt richtig. Aber es reicht nicht mehr aus.

Denn wenn Menschen anders arbeiten, anders einkaufen und anders leben, dann verändern sich auch die Faktoren, die ein urbanes Umfeld attraktiv machen. Eine einzelne Immobilie, die sich als geschlossenes System versteht, verliert an Relevanz. Was zählt, ist der Beitrag zur städtischen Lebenswelt, in die sie eingebettet ist.

Konkret bedeutet das: Immobilien müssen als Teil eines vernetzten Quartiers gedacht werden. Nicht als Einzelwert, sondern als Baustein einer urbanen Landschaft. Wer das heute umsetzt, sichert nicht nur den langfristigen Wert seiner Objekte, sondern schreibt aktiv mit an der Zukunft des Standorts.

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Der Tucherpark zeigt, wie das in der Praxis aussieht

Auf einem 14 Hektar großen Areal im Herzen Münchens, direkt am Eisbach und angrenzend an den Englischen Garten, entwickeln die Commerz Real mit dem Projektpartner Hines für hausInvest seit einigen Jahren ein Stadtquartier aus dem Bestand heraus: denkmalgeschützte Bürogebäude aus den 1970er Jahren werden saniert und weiterentwickelt, ergänzt durch neue Nutzungsarten wie Wohnen, Gastronomie, Gesundheit, Sport und Kultur. Eine neue ÖPNV-Anbindung vernetzt das Viertel mit der Stadt. 10 Hektar Grünfläche bleiben erhalten.

Das Energiekonzept macht den Quartiergedanken besonders greifbar: Solarenergie, Wasserkraft aus dem Eisbach und die Abwärme des Rechenzentrums fließen zusammen – und sollen zukünftig nicht nur ein einzelnes Gebäude, sondern das gesamte Viertel versorgen. Seit Anfang 2026 ist im ehemaligen HVB-Rechenzentrum Bayerns erste KI-Fabrik in Betrieb gegangen. T-Systems ist Ankernutzer, Betreiber Polarise. Zusammen planen wir den Ausbau auf bis zu 15 Megawatt. Die entstehende Abwärme soll künftig umliegende Gebäude heizen.

Luftaufnahme einer Stadt mit Fluss, umgeben von Bäumen und modernen Gebäuden, bei klarem Himmel.

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Ein lächelnder Mann im Anzug sitzt unter einer schwarzen Hängelampe vor hellem Hintergrund.

Der Tucherpark ist ein Filetstück im Herzen von München und mitten im Grünen. Die Lage am Eisbach hat einmaliges Potenzial für ein modernes Quartier, das Urbanität und Natur miteinander verbindet.

Mario Schüttauf

Fondsmanager hausInvest seit 2007

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Eine große Hängebrücke mit schrägen Kabeln spannt sich über Wasser unter blauem Himmel.

Und Infrastruktur? Wird zur eigenen Assetklasse

Was der Tucherpark auf Quartiersebene zeigt, vollzieht sich gerade auch auf gesamtwirtschaftlicher Ebene: Infrastruktur wird nicht mehr nur als Voraussetzung für Immobilienwert verstanden, sondern als eigenständige Investitionsklasse. Funktürme, Fernwärmenetze, Rechenzentren, Glasfaser – das sind die Adern, durch die urbane Quartiere funktionieren.

Genau hier setzt der im Dezember 2025 aufgelegte infraVest an. Als erster Infrastrukturfonds für Privatanleger:innen der Commerz Real investiert er in Kommunikationsinfrastruktur wie Funktürme und Rechenzentren, in Versorgungsnetze, Mobilität und soziale Infrastruktur. Das erste Investment – eine Beteiligung am Funkturmbetreiber ATC Europe mit rund 15.000 Standorten allein in Deutschland – steht bereits.

Deutschland hat bis 2040 einen Infrastruktur-Investitionsbedarf von 1,3 Billionen Euro.³ Dieser Bedarf ist keine Bedrohung für Immobilienwerte: Er ist ihre Grundlage. Wer beides zusammendenkt, Immobilien und Infrastruktur als vernetzte Lebenswelt statt als getrennte Assetklassen, denkt das Core-Konzept konsequent weiter.

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Ein Mann trägt einen schwarzen Anzug ohne Krawatte und ein Einstecktuch. Er steht mit einem Arm auf einer Abgrenzung gelehnt vor den gerahmten Initialen der Commerz Real und einem Lampenschirm.

Wenn Straßen, Schienen, Wasserwege, die Stromversorgung und Telekommunikationsstränge zuverlässig ausgebaut sind, dann profitieren alle: die Menschen, die Unternehmen und der Staat.

Sandro Berweiler

Fondsmanager infraVest seit 2026

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Fünfter Trend: Krisen als Normalzustand einplanen

Krisen gehören heute zur Realität unserer Branche. Dass sich politische, wirtschaftliche und soziale Unsicherheiten rasch auflösen, ist eher Ausnahme als Regel. Unsere Welt ist zu vielschichtig und komplex, als dass sich solche Verwerfungen schnell besänftigen ließen.

Was heißt das für die Immobilienbranche? Anstatt auf kurzfristige Erholung zu hoffen, sollten wir den Fokus auf langfristige Resilienz legen. Baukosten, Zinserhöhungen, Marktschwankungen, Mietausfälle – das sind keine Eventualitäten mehr, sondern Planungsgrößen. Wer sie von Anfang an einbezieht, kann frühzeitig Vorkehrungen treffen und negative Entwicklungen abfedern.

Proaktiv statt reaktiv: Resilienz als Strategie

Gerade in schwierigen Zeiten zahlt sich proaktives Handeln aus. Die Klimakrise zum Beispiel erfordert die nachhaltige Transformation von Bestandsimmobilien. Regulatorische Anforderungen an die Energieeffizienz werden steigen. Als Asset Manager können wir uns vor solchen Entwicklungen nicht verstecken und sollten es auch nicht wollen. Es erwartet niemand, dass alles sofort optimiert ist. Aber wer sich heute mit den relevanten Herausforderungen auseinandersetzt und entsprechende Entscheidungen trifft, handelt richtig.

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Sechster Trend: Nachhaltigkeit als strategisches Potenzial

Gute Immobilien werden nicht gebaut und dann vergessen. Sie werden aktiv weiterentwickelt: durch Sanierungen, neue Nutzungskonzepte, bessere Energieversorgung. In der Branche nennen wir das „Manage-to-Core": aus einem durchschnittlichen Objekt ein erstklassiges machen.

Nachhaltigkeit lässt sich dabei heute nicht mehr herauslösen. Das Ziel verschiebt sich von „Manage-to-Core" zu „Manage-to-Green" – und „Green" meint hier mehr als Umweltschutz. Es geht um alle drei Dimensionen, die unter dem Begriff ESG zusammengefasst werden: ökologische Verantwortung, soziales Engagement und verantwortungsvolle Unternehmensführung.

Nachhaltigkeit zahlt sich aus – wirtschaftlich

Das ist längst wirtschaftliche Realität: Die gefragtesten Mieter:innen setzen Nachhaltigkeitsstandards heute schlicht voraus. Wer sie gewinnen will, muss liefern.

Das funktioniert am besten partnerschaftlich. Eine enge Zusammenarbeit mit der Mieterschaft – mit gemeinsamen Zielen, klaren Absprachen und gegenseitigen Anreizen – ist die Grundlage für einen Immobilienbetrieb, der langfristig trägt.

Lernen Sie unsere Nachhaltigkeitsstrategie kennen

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Fazit: Die Zukunft der Immobilienbranche aktiv gestalten

Gesundheit, Arbeit, Digitalisierung, Quartier, Resilienz, Nachhaltigkeit. Diese sechs Trends haben eines gemeinsam: Sie belohnen alle, die heute handeln. Wer wartet, bis der Druck von außen kommt, hat die Initiative bereits abgegeben.

Die Zukunft der Immobilienbranche ist offen, aber nicht beliebig. Die Weichen werden jetzt gestellt. Wir stellen sie aktiv.

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Häufige Fragen und Antworten

Sechs Entwicklungen werden die Branche maßgeblich verändern: die Verbindung von Gesundheit und Demografie, die Neugestaltung des Büros als Arbeitsort, Digitalisierung als Gestaltungsaufgabe, das vernetzte Quartier als Weiterentwicklung des Core-Konzepts, Resilienz gegenüber Krisen sowie Nachhaltigkeit als wirtschaftlicher Faktor.

Core-Immobilien sind zentral gelegene, stabile Objekte mit verlässlichen Mieter:innen und überschaubarem Risiko. Dieses Konzept bleibt richtig, greift aber zu kurz: Wer eine Immobilie nur als Einzelwert betrachtet, übersieht, dass ihr langfristiger Wert vom urbanen Umfeld abhängt, in das sie eingebettet ist. Immobilien müssen als Teil eines vernetzten Quartiers gedacht werden.

„Manage-to-Green" bezeichnet die Strategie, Immobilien nicht nur aufzuwerten, sondern dabei ökologische, soziale und Governance-Anforderungen (ESG) systematisch einzubinden. Das ist heute kein Idealismus mehr: Mieter:innen, die Nachhaltigkeitsstandards voraussetzen, sind die attraktivsten Mieter:innen. Ohne nachhaltige Konzepte bleiben sie aus.

Infrastruktur – Funktürme, Fernwärmenetze, Rechenzentren, Glasfaser – wird zunehmend als eigenständige Investitionsklasse verstanden, nicht nur als Voraussetzung für Immobilienwert. Deutschland hat bis 2040 einen Infrastruktur-Investitionsbedarf von 1,3 Billionen Euro.³ Wer Immobilien und Infrastruktur als vernetzte Lebenswelt denkt, denkt das Core-Konzept konsequent weiter.

Krisen sind kein Sonderfall mehr, sondern Planungsgröße. Baukosten, Zinserhöhungen, Marktschwankungen und regulatorische Anforderungen sollten von Anfang an in die Strategie einbezogen werden. Langfristige Resilienz schlägt kurzfristige Erholung.

Das Büro bleibt relevant, wenn es Menschen etwas bietet, das Homeoffice nicht kann: Begegnung, Austausch, gemeinsames Denken. Die Qualität der Arbeitsumgebung entscheidet, ob Menschen kommen wollen oder müssen.

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¹Destatis – Demografischer Wandel (2024): https://www.destatis.de/DE/Themen/Querschnitt/Demografischer-Wandel/_inhalt.html

²ifo Institut – Mehrheit der Unternehmen sieht gleiche Produktivität im Büro und im Homeoffice (2023): https://www.ifo.de/fakten/2023-10-17/mehrheit-der-unternehmen-sieht-gleiche-produktivitaet-im-buero-und-homeoffice

³G20 Global Infrastructure Outlook – Infrastructure investment needs (Stand: Februar 2026): https://outlook.gihub.org

Asset Management Blick nach vorn: 6 Trends der Immobilienbranche

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Inhalt

Erster Trend: Gesundheit und Demografie zusammendenken

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Zweiter Trend: Büro und Arbeit zukunftsfähig gestalten

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Ausgezeichnet: Das Büro, das Menschen anzieht

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Dritter Trend: Digitalisierung als Gestaltungsaufgabe

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Vierter Trend: Das Core-Konzept neu denken

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Der Tucherpark zeigt, wie das in der Praxis aussieht

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Und Infrastruktur? Wird zur eigenen Assetklasse

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Fünfter Trend: Krisen als Normalzustand einplanen

Proaktiv statt reaktiv: Resilienz als Strategie

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Sechster Trend: Nachhaltigkeit als strategisches Potenzial

Nachhaltigkeit zahlt sich aus – wirtschaftlich

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Fazit: Die Zukunft der Immobilienbranche aktiv gestalten

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Häufige Fragen und Antworten

Welche Trends prägen die Immobilienbranche in den nächsten zwanzig Jahren?

Was bedeutet das Core-Konzept in der Immobilienwirtschaft und warum reicht es nicht mehr aus?

Was ist „Manage-to-Green" und warum ist Nachhaltigkeit ein wirtschaftlicher Faktor?

Wie verändert Infrastruktur die Immobilienwirtschaft?

Wie sollten Asset Manager mit Krisen umgehen?

Wie verändert sich das Büro als Immobilientyp?

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Asset Management Blick nach vorn: 6 Trends der Immobilienbranche

Erster Trend: Gesundheit und Demografie zusammendenken

Zweiter Trend: Büro und Arbeit zukunftsfähig gestalten

Ausgezeichnet: Das Büro, das Menschen anzieht

Dritter Trend: Digitalisierung als Gestaltungsaufgabe

Vierter Trend: Das Core-Konzept neu denken

Der Tucherpark zeigt, wie das in der Praxis aussieht

Und Infrastruktur? Wird zur eigenen Assetklasse

Fünfter Trend: Krisen als Normalzustand einplanen

Proaktiv statt reaktiv: Resilienz als Strategie

Sechster Trend: Nachhaltigkeit als strategisches Potenzial

Nachhaltigkeit zahlt sich aus – wirtschaftlich

Fazit: Die Zukunft der Immobilienbranche aktiv gestalten

Häufige Fragen und Antworten

Welche Trends prägen die Immobilienbranche in den nächsten zwanzig Jahren?

Was bedeutet das Core-Konzept in der Immobilienwirtschaft und warum reicht es nicht mehr aus?

Was ist „Manage-to-Green" und warum ist Nachhaltigkeit ein wirtschaftlicher Faktor?

Wie verändert Infrastruktur die Immobilienwirtschaft?

Wie sollten Asset Manager mit Krisen umgehen?

Wie verändert sich das Büro als Immobilientyp?

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