Gastbeitrag von Andreas Rauch Das neue „einfache Bauen“: Wie Komplexität und Flexibilität Chancen schaffen können

Der nachfolgende Gastbeitrag von Andreas Rauch ist Ende Januar 2025 im Magazin "Immobilien und Finanzierung" erschienen.

Im Jahr 2021 gab es hierzulande rund 20.000 verschiedene Bauvorschriften, etwa das Vierfache von 1990. „Einfach bauen“ fällt unter diesen Voraussetzungen schwer. Denn dieser regulatorische Riegel hemmt den dringend benötigten Neubau von Wohn- und Gewerbeprojekten, treibt die Baukosten nach oben und verlängert die Vergabe von Baugenehmigungen. Laut Statistischem Bundesamt wurden zwischen Januar und September 2024 gerade einmal 157.200 neue Wohnungen in neuen Wohn- und Nichtwohn-, wie auch in Bestandsgebäuden genehmigt. Das sind 19,7 Prozent weniger als noch im Vorjahreszeitraum und übt weiteren Druck auf den Markt wie auch auf die Wohnungsbaubranche aus. Mit einer Bruttowertschöpfung von insgesamt 536,8 Milliarden im Jahr 2023  ist sie ein zentraler wirtschaftlicher Sektor und leidet unter einer schleppenden Baugenehmigungs-Vergabe als Folge einer überbordenden Regulierung und damit einhergehend mit gesteigerten Baukosten. Umso wichtiger sind daher flexible Lösungen, die sich der Komplexität von Bauvorhaben anpassen und dabei helfen, diese zu beschleunigen.

Bauen war nie einfach. Ein Blick auf die Komplexität der einzelnen Etappen der Planung und des Baus wie auch auf die einzelnen Herausforderungen während aller Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie, liefert hierfür den besten Beweis. Wahr ist aber auch, dass bauen schon mal einfacher war als heute. Doch diese „alte“ Einfachheit ist aus der Zeit gefallen. Heute sind es notwendige und wichtige Nachhaltigkeitsstandards, die den Wohnungs- und Gewerbeimmobilienbau prägen. Und nicht zuletzt ist es ein komplizierter Bauvorschriften-Überbau, der die Entfaltung des „neuen einfachen Bauens “ – wo Flexibilität, Priorisierung und Pragmatismus bei gleichzeitiger Einhaltung der Klimaziele zu Chancen führen - hemmt. Umso wichtiger ist es daher, Stellschrauben zu definieren, die eine Verschlankung und Vereinfachung komplexer Genehmigungsprozesse beschleunigen.

Natürlich ist es notwendig und legitim, dass die Anliegen aller Behörden in den Baugenehmigungsprozess einbezogen und vom zuständigen Stadtplanungsamt gleichgewichtet abgewogen werden. Es bedarf andererseits nicht viel Fantasie, um sich vorzustellen, dass sich mit steigender Zahl involvierter Behörden auch die Genehmigungsphase deutlich verlängert. Das wirkt der Planungssicherheit für Projektentwicklern, Investoren und potenziellen Mietern natürlich entgegen.

Der Gesetzentwurf „Gebäudetyp E“ , der, vereinfacht gesagt, durch die rechtssichere Abweichung von bauordnungsrechtlichen Vorgaben das „einfache Bauen in die Praxis bringen“ wollte, hätte eventuell das erste Gürtelloch für die erfolgreiche baubehördliche Schlankheitskur sein können. Leider jedoch ist er dem Ampel-Aus zum Opfer gefallen. 

Und doch könnte der konstruktive Geist dieses Gesetzesentwurfs weiterleben, wie ein Blick auf das Priorisieren beim Bauen im Bestand zeigt: Wenn man hier mit fundiert begründeten Ausnahmen beispielsweise vom Wärmeschutzeintrag abweicht, dies aber durch intelligente Energielieferung/Haustechnik wieder kompensiert und dadurch ein nachhaltiges Gebäude schneller baut, wäre das genau die Flexibilität, die zu größerer Planungssicherheit führt. Am schnellsten aber trifft man sich ja bekanntlich auf halber Strecke. Im Sinne von Priorisierung und Kompensation bedeutet das auch, dass ein Bauherr versteht und akzeptiert, dass nicht jedes Detail seines Projekts 1:1 umgesetzt werden kann.

Wie Baugenehmigungsprozesse zugunsten aller Anspruchsgruppen tatsächlich Fahrt aufnehmen können, zeigt unsere enge Zusammenarbeit mit den Baubehörden in einigen zentralen Städten. Hier wurden Taskforces eingerichtet, die sich dediziert mit wichtigen Großprojekten beschäftigen und mit denen wir uns in engem Austausch befinden. Die primäre Aufgabe dieser Abteilungen besteht darin, Genehmigungsprozesse zu beschleunigen. Als Beispiel für einen konstruktiven Trialog zwischen Verwaltung, Investoren und Projektentwicklern, sollte sie gerne auch bundesweit Schule machen. Am Ende hilft dies nämlich allen Seiten, nicht zuletzt auch den künftigen Mietern. Denn dank des direkten Austauschs auf Augenhöhe mit den Baubehörden können wir ihnen einen sehr viel realistischeren Fertigstellungs- und Einzugsplan vorlegen.

Flexibilität im Sinne der Anpassungsfähigkeit an unterschiedliche Nutzungsszenarien steht im Mittelpunkt der Konzeption und Realisierung unserer Projekte. Beispielsweise planen wir Aufzugsschächte auch dann ein, wenn Aufzüge bei der späteren Vermietung zunächst nicht notwendig sind und uns dieses Vorhalten Mietfläche kostet. Schaut man aber auf eine spätere „Umwidmung“ von ehemals Büro zu dann Wohnungen, können solche Vorhaltungen und das Verbauen von haustechnischen Systemen, die sowohl für Wohnungen wie auch für Büros geeignet sind, perspektivisch einen enormen Wettbewerbsvorteil darstellen.

Denn sobald sich die Vermietungssituation und damit eventuell auch die Nutzungsart ändert, weist solch ein flexibel konzipiertes Bestandsgebäude eine enorme Wandlungs- und schnelle Anpassungsfähigkeit an eine andere Anspruchslage aus. Es bedarf später weniger aufwändiger und kostspieliger Umbaumaßnahmen im Bestand. Das ist am Ende auch ein Ausdruck von einfachem Bauen in Zeiten zunehmender Komplexität. Diesem kann man mit flexiblen Konzepten für die Anforderungen verschiedener Nutzungsklassen gerecht werden.

Im Spannungsfeld von Wohnraummangel in Ballungsräumen, schwerfälligen Genehmigungsverfahren und steigenden Baukosten, sehen einige die Lösung im „einfachen Bauen“ von schnell und günstig errichteten Neubauprojekten oder Modular-Bauten. Auf der grünen Wiese mag das Serielle-Bauen- Konzept oder die Sanierung entsprechender Gebäude mitunter auch aufgehen und sich rechnen. 

Doch in stark verdichteten urbanen Ballungsgebieten, wo die Bebauungsdichte bereits jetzt an ihre Grenzen stößt, versprechen (brach liegende) Bestandsgebäude und deren mögliche Umwidmung das größere Potenzial. Gleichzeitig aber stellt ihr nachhaltiger Umbau und/oder ihre Umwidmung eine enorme Herausforderung dar. Da wäre beispielsweise die Menge an grauer Energie, also jener Energie, die neben der bloßen Betriebsenergie in ein Gebäude über seinen gesamten Lebenszyklus gesteckt wird, und damit auch in den Abriss. Bei Bestandsbauten kann diese graue Energie weiter genutzt werden. Gleiches gilt für die vorhandene Infrastruktur. Auf der Soll-Seite stehen die zeitgemäßen Anforderungen an Energieeinsparung, Brandschutz, Komfort und Technik, die eventuell sehr aufwändig eingebaut oder erneuert werden müssen.

Andererseits bedeutet Bauen im Bestand aber auch enorme Einsparungen bei den CO2-Emissionen, verglichen zu Abriss und Neubau. Einigen Berechnungen zufolge können diese bei zu 70 Prozent liegen – parallel zu den Kosteneinsparungen, die im besten Fall in derselben Höhe ausfallen. Um das insgesamt beträchtliche Potenzial von Bestandsgebäuden zu heben, sind die oben bereits erwähnten regulatorischen Spielräume notwendig. Sie erleichtern die nachhaltige und ressourceneffiziente Realisierung entsprechender Umbau- und Umwidmungsprojekte, während dabei die Klimaziele in der Summe eingehalten werden. 

Wenn wir vom Potenzial von Bestandsgebäuden sprechen, schließen wir auch jenes ein, das durch eine mutige Umbaukultur entsteht. Bestes Beispiel hierfür ist eines unserer aktuellen Projekte in der Frankfurter Innenstadt. Die Umwandlung eines ehemaligen Bürogebäudes in bezahlbaren Wohnraum, der Menschlichkeit und Miteinander fördert, zeigt die vielseitigen Facetten des Bauens im Bestand. Die energetische „Verwandlung“ einer Bestandsimmobilie in einen künftigen, CO₂ neutralen und Taxonomie-konformen Raum der Begegnung, der hochwertig, aber nicht hochpreisig ist, stellt letztlich auch einen wichtigen Beitrag zur kulturellen Bereicherung Frankfurts dar.

Das zweite Zukunftsfinanzierungsgesetz trägt die darin formulierte Aufbruchsstimmung bereits in seinem Namen – und eine große Portion Verheißung dazu. Denn seinem letzten Entwurf zufolge soll es künftig für Immobilienfonds wie unserem hausInvest möglich sein, in Grundstücke zu investieren, die der Erzeugung erneuerbarer Energien dienen. Ebenso möglich wären dann auch Investments in Objekte, die über entsprechende Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien verfügen. 

Diese vorgeschlagene Änderung würde einen großen Schritt in Richtung bereits gelebter Praxis darstellen. Zudem würde sie die ohnehin schon enge Beziehung zwischen dem Nutzen und Betreiben von Immobilien, die über notwendige Flächen für die Installation von beispielweise Solarpanels verfügen, weiter vertiefen.

Immobilienfonds als eines der populärsten Anlagevehikel in Deutschland den Zugang zu solchen Grundstücken und Gebäuden mit entsprechenden Anlagen zu öffnen, ist damit letztlich auch ein wichtiger Beitrag zur Energiewende, den wir als hausInvest leisten können und wollen. In diesem Sinne bleibt zu hoffen, dass der bereits beim Gebäudetyp-E beschworene konstruktive Geist auch dieses Gesetzesentwurfs Einzug in die nächste Bundesregierung hält.