Real Estate Neuel Hotels in Brisbane: Zwischen Challenge und Chance

In der Corona-Krise standen zahlreiche Branchen vor neuen Herausforderungen – so auch die Hotelbranche. Doch daraus können auch neue Chancen erwachsen: Am Beispiel von zwei Hotels im australischen Brisbane, die die Commerz Real für ihren institutionellen Hotelfonds erworben hatte, zeigt das Unternehmen, wie Kompetenz und Engagement letztlich den Erfolg mit sich brachten. 

Im Jahr 2017 entschloss sich die Commerz Real zum Kauf zweier Hotels mit 3 bzw. 4 Sternen in Australiens drittgrößter Stadt Brisbane. Beide Hotels waren in die Jahre gekommen und ihre Pachtverträge standen kurz vor ihrem Auslaufdatum. Ziel der Commerz Real war es, die beiden Hotels neu aufzubereiten und im institutionellen Fonds „Commerz Real Institutionel Hotel Fund“ zu platzieren. Eine umfangreiche Renovierung und Repositionierung beider Hotels sollte dabei helfen, den Marktwert der Objekte wieder zu steigern und durch Um- statt Neubau wertvolle Ressourcen zu schonen. 

Dank der langjährigen Erfahrung und den fundierten Marktkenntnissen der Commerz Real schien das Projekt auf einem guten Weg. Mit ProInvest als neuer Mieter konnte ein langfristiger Pachtvertrag über 15 Jahre vereinbart werden. Als neuer Betreiber der beiden Hotels ging IHG (mit den Marken voco und Indigo) aus dem Wettbewerb hervor und verpflichtete sich ebenfalls zu 15 Jahren Mindestlaufzeit. 

Auch der Fremdkapitalgeber, die First Commercial Bank Brisbane Branch (mit Hauptsitz in Taiwan), sah das Potenzial der beiden Immobilien – insbesondere aufgrund ihrer hochwertigen Lage inmitten des Central Business District am Brisbane River. Und dank städtischer Bemühungen, die seit 2012 durch verschiedene Stadtpläne vorangetrieben werden, soll insbesondere die internationale Ausrichtung der Stadt weiter gestärkt und das Wirtschaftswachstum angekurbelt werden.¹ ² Als Drehkreuz im asiatisch-pazifischen Raum soll Brisbane so neuer Talent- und Tourismusmagnet werden. 

Dieses Wachstum bringt auch einen merklichen Anstieg in der Bevölkerung mit sich: The Urban Developer, Australiens größte Gemeinschaft von Immobilien- und Stadtentwicklungsexpert:innen, prognostiziert für die nächsten 20 Jahre einen Anstieg um 1,5 Millionen Menschen.³ Mit dem Ausbau des Tourismussektors, der schon heute 23 Milliarden Australische Dollar wert ist, soll auch der lokale Arbeitsmarkt neue Chancen für die wachsende Bevölkerung bereithalten.⁴ Die Nachfrage ist in jedem Fall da: Das subtropische Klima und die Vielfalt kultureller Sehenswürdigkeiten macht Brisbane zu einem weltweit beliebten Reiseziel. 

Und als Austragungsort der Olympischen Sommerspiele 2032 wird sich dieser Hype noch verstärken. Deshalb werden in Brisbane schon jetzt ehrgeizige Projekte umgesetzt, um die Stadt auf ihre Rolle als olympische Austragungsstätte optimal vorzubereiten. Dazu gehört zum Beispiel das 3,6-Milliarden-Dollar-Projekt „Queen’s Wharf“ mit vier Luxushotels, 2.000 Wohneinheiten und einem Casino.⁵ Die Fertigstellung des Projekts ist für April 2024 geplant. 

Aufgrund der hervorragenden Lage und den aussichtsreichen Prognosen hinsichtlich der Stadtentwicklung schien das bevorstehende Repositionierungsprojekt beider Hotels mehr als vielversprechend. Doch mit Corona kamen alle Pläne abrupt wieder zum Stehen. Denn insbesondere in Australien wurden besonders harte Lockdown-Regelungen eingeführt: Mit eingeschränktem inländischen Reiseverkehr, gestörten Lieferketten und der internationalen Grenzschließung für ganze 19 Monate konnten die geplanten Renovierungen nicht umgesetzt werden. 

So standen direkt zu Beginn der globalen Krise umfangreiche Neuverhandlungen auf dem Programm, um die Finanzierung, den Umbau und den Betrieb der beiden Hotels unter den veränderten Bedingungen auszuhandeln. Schließlich machte bei der Durchführung der neu ausgehandelten Umbau- und Renovierungsmaßnahmen auch der coronabedingte Personalmangel zu schaffen. Das operative Geschäft wurde so zum Drahtseilakt.

Nur mithilfe von maximaler Einsatzbereitschaft und hohem Improvisationsgeschick konnten die pandemiebedingten Hindernisse erfolgreich überwunden werden. Dazu gehörte jedoch auch die vertrauensvolle Zusammenarbeit mit Finanzgebern und Partnerunternehmen, um unter den erschwerten Bedingungen neue Lösungen zu erarbeiten. 

So konnte die Commerz Real den Umbau und die Repositionierung der beiden Hotels erfolgreich zu Ende führen: Unter den Marken „voco Brisbane City Centre“ und „Indigo Brisbane City Centre“ wurden die Hotels im Juni und Juli 2022 eröffnet. Das Indigo-Hotel erhielt nach seiner Eröffnung sogar ein Upgrade von drei auf vier Sterne plus. Die flussnahe Lage und Wandbemalungen durch lokale Künstler:innen machen das Hotel dabei zu einem besonderen Erlebnis für Tourist:innen von aller Welt.

Mit mehr als 50 Jahren Erfahrung im Bereich Sachwerte verfügt die Commerz Real über ein großes Kompetenzprofil, um auch globale Herausforderungen erfolgreich zu meistern. Die Schonung von Ressourcen durch die Neuaufbereitung bestehender Sachwerte steht dabei besonders im Fokus und führte auch in diesem Projekt wieder zum Erfolg. 

Hilfreich waren auch die Fallback-Lösungen, die die Commerz Real schon frühzeitig im Verhandlungsprozess mit dem Investment- und Assetmanager ProInvest einbrachte. Damit bewies die Commerz Real wertvolle Weitsicht, die sich auch im späteren Prozess noch vielfach bewährte. Auch die langfristige Laufzeit, die sowohl mit dem Mietunternehmen als auch dem Betreiber der Hotels vereinbart wurde, war ausschlaggebend, um das Projekt erfolgreich zu Ende zu führen. 

Diese Erfahrung und Weitsicht zeigt sich auch in der Auswahl der Objekte: Obwohl beide Hotels zum Zeitpunkt des Kaufs bereits in die Jahre gekommen waren, erkannte die Commerz Real das immense Potenzial der Immobilien, das sich dank der vielversprechenden Stadtpläne noch merklich steigern lassen würde. 

So konnte die Commerz Real – trotz bislang ungekannter Herausforderungen – zwei hochwertige Hotelimmobilien für ihren instutionellen Investmentfonds gewinnen, denen dank gekonnter Umbaumaßnahmen neues Leben eingehaucht wurde. So hat sie langfristigen Mehrwert in ihrem Portfolio geschaffen, von dem nun auch künftig ihre Anleger:innen profitieren werden.