Frau Arnold, was hat sich für Immobilieninvestoren in den vergangenen Jahren verändert?
Die Zeit, in der sinkende Renditen und steigende Marktpreise ohne weiteres Zutun einen wesentlichen Teil der Wertentwicklung geliefert haben, ist vorbei. Inzwischen haben sich die Bewertungen zwar wieder weitgehend stabilisiert, sind aber größtenteils immer noch weit von den damaligen Rekorden entfernt. Investoren bleiben selektiv. Heute müssen Immobilien ihre Erträge stärker aus dem laufenden Betrieb und aus aktiver Bewirtschaftung erzielen. Standortqualität, Nutzungskonzept und Asset Management gewinnen dadurch erheblich an Bedeutung. Wertsteigerung durch Abwarten funktioniert nicht mehr.
Wo sehen Sie derzeit besonders interessante Chancen?
Innerhalb der Assetklasse Immobilien sind spezialisierte Wohnformen ein interessanter Bereich. Der Bedarf an Wohnraum ist hoch, gleichzeitig differenzieren sich die Anforderungen stärker aus. Micro Living, Serviced Apartments oder Senior Living adressieren unterschiedliche Lebensphasen und Nutzergruppen. Entscheidend ist jeweils, dass Standort, Zielgruppe und Betreiberkonzept zusammenpassen. Gerade bei diesen Spezialsegmenten zeigt sich, wie wichtig operative Kompetenz ist: Eine Immobilie allein macht noch kein funktionierendes Wohnprodukt. Über die Assetklasse Immobilien hinaus sind Infrastruktur und Erneuerbare ebenfalls zwei wichtige Themen für uns, bei denen der Betrieb übrigens immer schon sehr viel stärker im Mittelpunkt stand als die reine Wertsteigerung.
Und wie sieht es bei Büroimmobilien aus?
Der Büromarkt ist derzeit stark polarisiert. Moderne Flächen in zentralen Lagen werden am Mietmarkt weiterhin stark nachgefragt, was sich inzwischen auch wieder in den Preisen widerspiegelt. Ältere Bestände an schwächeren Standorten stehen dagegen zunehmend unter Druck. Chancen entstehen deshalb insbesondere dort, wo früher in der Wertschöpfungskette angesetzt werden kann – etwa bei Revitalisierungen oder geeigneten Umnutzungen. Voraussetzung sind eine gute Lage, ein solides Nutzungskonzept und Partner, die solche Projekte technisch und wirtschaftlich umsetzen können. Pauschal auf oder gegen das Büro zu setzen, greift zu kurz.
Was bedeutet aktives Asset Management heute konkret?
Es beginnt mit der Vermietung, reicht aber deutlich weiter. Technische Maßnahmen, ESG-Anforderungen, Finanzierung, Betreibersteuerung und die Positionierung des Objekts müssen während der gesamten Haltedauer laufend überprüft und gegebenenfalls angepasst beziehungsweise umgesetzt werden. Dieser Ansatz beschränkt sich nicht auf Immobilien. Auch bei Infrastruktur und Erneuerbaren kommt es zunehmend darauf an, einzelne Assets im Zusammenhang zu betrachten. Ein aktuelles Beispiel ist das Fondsmanagement für Pangaea Life Blue Energy, das wir zum Jahreswechsel übernehmen dürfen: Neben Wind-, Solar- und Wasserkraft sollen dort künftig auch Speicher, Netze und weitere energienahe Infrastruktur stärker berücksichtigt werden. Solche Zusammenhänge aktiv zu steuern, wird für den langfristigen Anlageerfolg immer wichtiger.