„Immobilien sind langfristige Investments – die Rahmenbedingungen sind es nicht immer. Zins- und Konjunkturumfeld, Inflation oder Regulierung können sich rasch und unerwartet verändern, mit Folgen für Bau- und Betriebskosten, Mieten, Finanzierungskonditionen, Bewertungen und Exit-Zeitfenster. Diese Variablen in der Gleichung können sich während einer mehrjährigen Haltedauer erheblich ganz anders entwickeln als zum Zeitpunkt des Ankaufs angenommen. Auch veränderte Modelle können in einer Welt voller „schwarzer Schwäne“ wenig ausrichten. Für Investoren wird es deshalb wichtiger, wie gut ein Investment mit solchen unerwarteten Abweichungen umgehen kann.
Resilienz beginnt bereits bei der Planung. Dazu gehören sechs Punkte:
Erstens sollte das Downside-Szenario mehr sein als eine rechnerische Pflichtübung. Ein Investment muss auch dann operativ funktionieren, wenn zentrale Annahmen des Businessplans nicht wie erwartet eintreten. Zweitens sollte es nicht von einem bestimmten Exit-Zeitpunkt und Verkaufspreis abhängen. Stabile laufende Cashflows schaffen die Möglichkeit, einen Verkauf aufzuschieben, wenn die Marktbedingungen ungünstig sind.
Drittens braucht diese Handlungsfähigkeit ausreichend Liquidität. Puffer ermöglichen es, Finanzierungslücken zu überbrücken, notwendige Maßnahmen am Objekt umzusetzen oder Chancen zu nutzen, ohne unter Zeitdruck handeln zu müssen. Viertens gewinnt die Nutzungsflexibilität an Bedeutung. Ein Gebäude bleibt zwar an seinen Standort gebunden, Nutzung, Bewirtschaftung, Positionierung und Zielgruppen lassen sich jedoch in gewissen Grenzen anpassen. Je größer diese Spielräume sind, desto besser kann auf Veränderungen reagiert werden.
Fünftens wird Asset-Management stärker zum Lebenszyklusmanagement. Wertschöpfung findet nicht nur beim Ankauf oder Verkauf statt, sondern durch Asset-Management-Aktivitäten während der gesamten Haltedauer. Risiken müssen früh erkannt, Nutzungskonzepte gegebenenfalls angepasst und unterschiedliche Handlungsoptionen offengehalten werden. Sechstens zählt Geschwindigkeit. Immobilien gelten als träge Assetklasse. D – gerade deshalb kann es einen erheblichen Unterschied machen, Veränderungen früh zu erkennen und Maßnahmen zügig umzusetzen.
Neben „Lage, Lage, Lage“ tritt damit zunehmend „Resilienz, Resilienz, Resilienz“. Multifunktionalität, Modularität, Nachrüstbarkeit und flexible Nutzungsmöglichkeiten werden zu wichtigen Qualitätsmerkmalen. Das gilt auch für Nachhaltigkeit, wenn sie dazu beiträgt, ein Gebäude langfristig wettbewerbsfähig und wirtschaftlich nutzbar zu halten.
Langfristige strukturelle Trends bleiben dabei ein wichtiger Anker. Demografischer und gesellschaftlicher Wandel, Urbanisierung, Digitalisierung oder Energiewende wirken über Jahrzehnte. Sie schützen weder vor einem zu hohen Kaufpreis noch vor einem ungeeigneten Standort. Aber sie können eine belastbarere Grundlage bilden als die Erwartung, dass sich das kurzfristige Marktumfeld schon wie erwartet entwickeln wird."